Foncière, promoteur, gestionnaire : les acteurs de l’immobilier sont les moins visibles de la transition régénérative — et les plus stratégiques. Quatre cas documentés par les Lauriers de la Régénération et le Capacity Score de Nous Sommes Vivants.
Architecture régénérative — Nous Sommes Vivants
1. Le promoteur et la foncière — acteurs régénératifs invisibles
L’immobilier représente 40 % des émissions mondiales de CO₂, 50 % des ressources naturelles extraites et 30 % des déchets produits. C’est le secteur avec l’empreinte matérielle la plus lourde de toutes les activités humaines. C’est aussi celui dans lequel les humains passent 90 % de leur temps — des espaces qui ont progressivement coupé leurs occupants de tout lien avec les systèmes vivants dont ils dépendent. Et pourtant, dans la plupart des démarches de transformation régénérative des organisations, l’immobilier est traité comme une contrainte subie — un coût fixe à optimiser, pas un levier stratégique.
La réponse dominante depuis trente ans a été la certification environnementale — HQE, BREEAM, LEED, RT2020. Ces approches ont produit des gains réels d’efficience énergétique. Mais elles restent dans une logique de minimisation des dommages. Aucune ne pose la question de la contribution active du bâtiment à la vitalité de son territoire. Le net zéro carbone est leur horizon. Pour Bill Reed (Regenesis), ce n’est que le point neutre : « la frontière entre dégénérer et régénérer. » Réduire les impacts prépare le terrain — régénérer augmente activement les capacités du vivant.
La question discriminante que Jérémy Dumont, fondateur de Nous Sommes Vivants, pose à tous les secteurs s’applique ici avec la même précision : est-ce que le territoire prospère grâce à ce bâtiment, cette foncière, ce projet immobilier ? Et plus profondément : est-ce que ses occupants vivent mieux ? Cette bascule change tout — le modèle de financement, les critères de sélection des occupants, les indicateurs de succès, le rapport au temps.
Quatre initiatives françaises documentées par les Lauriers de la Régénération montrent que cette bascule est possible, économiquement viable et reproductible. Elles partagent une conviction fondamentale : l’immobilier ne peut plus être pensé à la parcelle, optimisé pour une rentabilité de court terme, et déconnecté du territoire dans lequel il s’inscrit.
Lauriers 2025 · N3
ETIC — foncière solidaire
10 tiers-lieux ESS, 65 M€ d’épargne citoyenne, friches industrielles réhabilitées. Biodiversité : jardins permacoles sur sols dépollués. Communauté : 176 organisations à impact hébergées.
Lauriers 2025 · N4
Halage / Lil’Ô — technosols
Friche polluée du 93. Sol créé de zéro par terres de chantiers recyclées. 180 000 fleurs locales/an, zéro prélèvement de sol naturel. Triple régénération sol + biodiversité + insertion.
Acteur documenté · N3
Redman — promoteur B Corp
1er promoteur français B Corp. Écologue systématique sur chaque projet. Terres crues recyclées. Friches urbaines et projets multi-usages à Marseille et Aix-en-Provence.
Lauriers 2024 · N3
La Permaculturelle — coworking
Lyon. Permaculture comme programme architectural — pas comme décoration. Ateliers, conception du lieu et régénération des écosystèmes forment un tout indissociable.
2. Les quatre niveaux appliqués à l’immobilier — la grille Capacity Score
Le Capacity Score de Nous Sommes Vivants a été appliqué aux espaces de travail dans le cadre d’un codev avec la Métropole de Tours Val de Loire. Quatre postures — anthropocentrisme, biocentrisme, écocentrisme, multicentrisme — correspondent aux quatre niveaux N1 à N4 et permettent de situer tout projet sur sa trajectoire régénérative.
Construction bas carbone, 50 % d’énergies renouvelables. Exemple : l’immeuble Messager SNCF Immobilier — hybride bois-pierre intégré au patrimoine ferroviaire, catalyseur énergétique pour ses occupants. Le territoire reste un fond de scène. Certifications HQE, BREEAM, RT2020.
La nature comme inspiration programmatique. Exemple : succursale JN Bank UK — un « Arbre de vie » central reflétant l’héritage jamaïcain. Message clients : « ce que vous plantez poussera. » Le vivant structure le sens du lieu et l’enveloppe.
Conception depuis le territoire, matériaux réemployés, circuits courts. Cas Nous Sommes Vivants × Métropole de Tours : rénovation Maison des canaux (SCOP Grand 8) — céramique-terre (Studio), bois réemployé (Atelier R-Are), menuiserie associative (À travers Fil), dalle béton (Bego_réemploi). ETIC, La Permaculturelle, Redman Méditerranée opèrent ici.
Nœud d’un système vivant plus large. Exemple : ReGen Villages — énergie positive, production alimentaire biologique, valorisation des déchets, design urbain limitant les transports. Les interactions quotidiennes entre habitants sont le programme. Halage / Lil’Ô et Vivioland opèrent ici.
3. ETIC — 76,1 % · N4 — ce que le Capacity Score révèle
ETIC — Foncièrement Responsable, fondée en 2010 par Cécile Galoselva, est le seul acteur de l’immobilier ESS français à avoir été évalué au Capacity Score complet de Nous Sommes Vivants. Le résultat : 76,1 %, niveau N4 — régénérer. C’est l’un des scores les plus élevés jamais obtenus. Et il révèle, avec précision, l’unique angle mort.
Le triple bilan — la règle opérationnelle
Toute la stratégie d’ETIC repose sur le triple bilan : chaque salarié et administrateur veille à l’équilibre du triptyque — aucun critère ne prend le pas sur un autre. En 2024, avec un résultat net de -661 k€, ETIC aurait pu basculer vers un fournisseur d’électricité moins cher qu’Enercoop ou assouplir les critères de sélection de ses résidents. Elle a maintenu les deux. C’est ce que le triple bilan produit concrètement quand il est opérationnel.
Performance environnementale
× 6 moins d’émissions · 671 t CO₂ évité · 62 % énergie renouvelable · 0 avion depuis création
Performance sociale
176 organisations · 1 606 emplois · absentéisme 0,6 % · 82 % salariés satisfaits
Performance financière
64 M€ patrimoine · 65 M€ financement solidaire · 222 actionnaires · résultat -661 k€ assumé
Les QUINTESSENTIELLES — les critères de sélection des résidents — sont le levier L4 d’ETIC en action. Pour entrer dans un tiers-lieu ETIC, une organisation doit satisfaire à quatre conditions non négociables : gouvernance exemplaire, impact fort sur son territoire, viabilité économique, transparence totale. Ce ne sont pas des critères de communication — ce sont des conditions d’entrée qui assurent que seules des organisations dont la mission augmente la vitalité du territoire peuvent devenir résidentes. Le produit d’ETIC n’est pas un espace de travail : c’est une condition d’existence pour des organisations que le marché immobilier conventionnel exclut.
Score global · Capacity Score Nous Sommes Vivants
Niveau N4 — Régénérer
5 leviers sur 6 en N4. Un verrou unique et actionnable : L2 Intelligence écosystémique (68,8 % · N3) — le vivant non humain.
Ce profil confirme ce que le modèle ETIC produit sur 15 ans : une organisation qui régénère le vivant humain — les organisations à impact (176 hébergées), les quartiers fragilisés (WIKIVILLAGE, LA LOCO à Fives), les trajectoires professionnelles (1 600 emplois) — avec un modèle financier qui se renforce dans le temps (21 M€ → 64 M€ de patrimoine entre 2023 et 2024). Le verrou identifié par le Capacity Score est précis et actionnable : l’intelligence du vivant non humain. ETIC sait lire les besoins humains des territoires. Elle ne lit pas encore la fertilité des sols urbains autour de ses sites, la vitalité des corridors écologiques, la biodiversité fonctionnelle des quartiers d’implantation. C’est la prochaine frontière — une direction claire et documentée.
L2 — Prochaine étape : intégrer des pratiques de lecture du vivant non humain dans les territoires d’implantation — fertilité des sols urbains, biodiversité fonctionnelle autour de WIKIVILLAGE ou du quartier de Fives, qualité des corridors écologiques. Pas des mesures d’impact : des pratiques de lecture du territoire qui enrichissent la conception dès le brief.
Cécile Galoselva : « J’ai voulu démontrer que l’immobilier pouvait être un levier d’émancipation et non un frein. » Lauréat Architecture des Lauriers de la Régénération 2025 et Grand Prix de la Durabilité ICI ON AGIT. Rapport Capacity Score ETIC complet →
4. Halage / Lil’Ô — créer le sol là où il n’existe pas
180 000
fleurs locales/an
zéro prélèvement sol
65 %
sorties vers l’emploi
ou la formation
30 ans
d’expérience
insertion écologique
N4 · Lauriers 2025
ESS
Halage / Lil’Ô est le cas le plus radical documenté par les Lauriers de la Régénération 2025. Une friche industrielle polluée en Seine-Saint-Denis. Pas de sol — ou plutôt, un sol tellement dégradé qu’il est inutilisable. La solution régénérative : créer le sol là où il n’existe pas.
Les technosols — terres de chantiers recyclées mélangées à du compost — constituent un substrat vivant sur des surfaces imperméabilisées ou contaminées. Sur ces sols créés de zéro, Halage produit 180 000 fleurs locales par an, sans prélèvement de terre végétale naturelle. C’est une innovation à la frontière de l’architecture, de l’agriculture urbaine et de la dépollution.
La triple régénération est simultanée et indissociable. Sol : technosols vivants, biodiversité locale en reconquête. Personnes : insertion professionnelle de publics fragiles, 65 % de sorties vers l’emploi ou la formation, 30 ans d’expérience. Territoire : production florale locale, circuits courts, reconquête d’une friche urbaine du 93. Trois flux de valeur qui se renforcent mutuellement — c’est le retournement de finalité que Nous Sommes Vivants décrit : la vitalité du sol et des personnes est la proposition de valeur, pas une externalité gérée.
Ce cas illustre une vérité que l’immobilier régénératif doit intégrer : les sites les plus dégradés sont parfois les plus transformables. Une brique ne se régénère pas. Un sol industriel pollué, si — à condition de travailler avec la logique du vivant plutôt que contre elle.
5. Redman Méditerranée — le promoteur B Corp comme acteur régénératif
1er en France
promoteur immobilier
certifié B Corp
Écologue
systématique
sur chaque projet
Terres crues
d’excavation recyclées
campus Omnest
N3
Capacity Score
Méditerranée
Redman Méditerranée, dirigé par Julie Carcasson, est le premier promoteur immobilier français certifié B Corp. Sa spécialité : les friches urbaines et les projets complexes multi-usages. Ce qui distingue Redman, au-delà de la certification, c’est la méthode.
Sur chaque projet, sans exception, un écologue est intégré dès la phase programme. Non pas en fin de processus pour « verdir » le projet, mais dès l’analyse du site — pour comprendre ce que le vivant fait déjà sur cette parcelle et comment le projet peut s’y inscrire en partenariat. Julie Carcasson : « On intervient régulièrement sur des friches. Le vivant des fois n’existe plus beaucoup. Et donc c’est à nous de se poser des questions sur comment on peut le ramener. » Et elle précise : « On s’impose ça à nous-mêmes — ça n’est pas toujours dans les cahiers des charges. »
Le campus Omnest Formation à Marseille illustre ce principe matière par matière : des terres crues d’excavation récupérées sur un chantier voisin, à coût de transport quasi nul. Un déchet de chantier devient matière première de construction. C’est de l’économie circulaire appliquée à l’acte de bâtir — ce que le Capacity Score identifie comme levier « Chaîne de valeur » : transformer les flux sortants en ressources entrantes.
Le campus Voyage Privé — la diversité des usages comme écosystème
Le campus Voyage Privé à Aix-en-Provence réunit trois organisations sans rapport apparent : Voyage Privé (vente de voyages en ligne), l’école des 15 (formation de jeunes en difficulté) et Provence Rugby. Julie Carcasson : « À première lecture, ces trois typologies n’étaient pas faites pour cohabiter. En créant les bons espaces et des lieux de rencontre adaptés, on développe un produit immobilier qui permet de trouver des synergies — ça crée un lieu ultra vivant. »
Ce principe — diversité des usages comme générateur de vitalité — est l’exact équivalent architectural du principe écologique des pas japonais. Dans un réseau territorial, ce ne sont pas les îles isolées qui concentrent la biodiversité, mais les nœuds connectés. Dans un campus, ce ne sont pas les entreprises isolées dans leurs étages qui créent de la valeur, mais celles qui se rencontrent dans les espaces communs. Le bâtiment régénératif ne gère pas ses occupants — il les met en coévolution.
6. La Permaculturelle — quand l’espace de travail est le programme régénératif
Permaculture
comme programme
architectural
Lyon
coworking régénératif
en milieu urbain
N4 · Lauriers 2024
Urbanisme
La Permaculturelle à Lyon pose une question que peu de tiers-lieux ont osé formuler : et si l’espace de travail n’était pas le contenant de l’activité régénérative, mais sa matière même ? Dans la plupart des espaces de coworking « verts », la dimension écologique est une couche ajoutée. La Permaculturelle inverse cette logique : les principes de la permaculture structurent le programme architectural depuis le début — c’est ce qui justifie son Capacity Score N4, le seul cas d’immobilier urbain documenté par les Lauriers à ce niveau.
Les ateliers de permaculture, la conception du lieu et la régénération des écosystèmes forment un tout indissociable. Les coworkers ne travaillent pas à côté d’une démarche régénérative — ils en sont les co-auteurs. Le lieu n’appartient pas à ses concepteurs : il évolue avec sa communauté. C’est la traduction architecturale exacte du N4 du Capacity Score — retournement de finalité : la vitalité de la communauté et du territoire est la proposition de valeur, pas l’espace loué. L’espace est conçu pour que les interactions entre occupants (diversité humaine) et entre occupants et leur environnement (biodiversité) génèrent une vitalité que chaque composante seule ne pourrait pas produire. Regenesis appelle cela la coévolution : les systèmes humains et les systèmes naturels se développent en partenariat — ni l’un au service de l’autre, mais ensemble.
7. Fos-sur-Mer — l’immobilier régénératif à l’échelle d’un territoire industriel
20 Md€
de projets co-engagés
10 000 emplois
75 %
des projets en logique
coopérative / circulaire
25 % des émissions
industrielles CO₂
en France
L’immobilier régénératif ne se limite pas aux tiers-lieux et aux projets résidentiels. À Marseille-Fos, Mathieu Vis (directeur des implantations, Provence Promotion) documente ce qui se passe quand une trentaine d’industriels décident de ne plus penser à la parcelle mais au territoire.
La zone industrielle du port concentre 25 % des émissions industrielles de CO₂ en France. Une coalition d’industriels co-engagés dans la décarbonation — 20 milliards d’euros de projets, 10 000 emplois — a produit un résultat remarquable : 75 % de leurs projets s’appuient sur des logiques d’économie circulaire, d’écologie industrielle et de coopération. Les déchets des uns deviennent les ressources des autres. L’énergie produite localement se distribue localement.
Ce basculement est celui d’une coalition qui a découvert que la coopération sur les ressources est plus rentable que la compétition. Stéphane Paul (H2X) a formalisé ce principe en norme AFNOR pour que d’autres territoires puissent le répliquer. Et Provence Promotion joue le rôle de tiers organisateur — ce que Regenesis nomme la « guilde » : l’ensemble des parties prenantes qui ont un intérêt commun à faire partie du futur d’un lieu.
« Notre métier, c’est d’attirer des entreprises. Mais aujourd’hui on va les challenger pour les orienter vers des démarches régénératives — sur le foncier, la biodiversité, les mobilités. Et ça, c’est un élément d’attractivité pour elles. »
— Mathieu Vis, directeur des implantations et offres territoriales, Provence Promotion
8. Autres acteurs régénératifs — un écosystème en expansion
Les Lauriers de la Régénération et le Capacity Score de Nous Sommes Vivants permettent d’identifier, au-delà des lauréats, un écosystème d’acteurs qui transforment l’immobilier depuis des angles complémentaires. Six initiatives documentées illustrent la diversité des entrées possibles.
Villes Vivantes / BIMBY — 200 000 maisons sans étalement urbain
Né en 2009 du concept BIMBY (« Beauty In My Back Yard »), Villes Vivantes (David Miet, CEO) a inventé un modèle d’urbanisme radicalement différent : permettre aux propriétaires de subdiviser leur terrain pour construire de nouveaux logements, sans artificialiser un mètre carré supplémentaire. L’objectif : 200 000 maisons par an dans le tissu existant — intégrées aux infrastructures existantes, en circuits courts. Triple bénéfice documenté : économique (communes et propriétaires), écologique (zéro artificialisation nette, réponse directe à la loi ZAN), social (retour des familles en ville, maintien à domicile des personnes âgées, revitalisation des bourgs). L’algorithme, c’est eux : Villes Vivantes est une entreprise technologique qui fait émerger des milliers de projets d’habitants et les fait résonner jusqu’à la création de nouveaux modèles urbains. Capacity Score N3.
Morning — les bureaux vides comme ressource sociale
Morning (Clément Alteresco) part d’un constat : 4,4 millions de m² de bureaux inoccupés en Île-de-France. Sa réponse : améliorer l’intensité d’usage de 30 à 40 % — jusqu’à 100 % d’occupation possible. Mais Morning va plus loin que l’optimisation : les bureaux du cœur accueillent des personnes sans domicile en soirée ou le week-end, les associations bénéficient de locaux gratuits, les demandeurs d’emploi d’espaces de travail dédiés. Le bureau vide est une ressource sociale à activer. Capacity Score N3.
ECHOBAT — le chantier comme levier d’insertion
ECHOBAT fédère 450 acteurs de l’écoconstruction, de l’insertion et de la formation. Le principe : les chantiers à faible empreinte environnementale deviennent simultanément des leviers d’insertion professionnelle pour les jeunes et les personnes éloignées de l’emploi. Les bénéficiaires confirment leur projet professionnel et acquièrent des compétences valorisables, encadrés par des professionnels. Double impact simultané — empreinte environnementale réduite et fort impact social. C’est exactement la logique de Halage / Lil’Ô à l’échelle d’un réseau national. Capacity Score N3.
RÉCIPRO-CITÉ — l’habitat intergénérationnel comme programme régénératif
Certifiée ESUS depuis 2011, RÉCIPRO-CITÉ accompagne les acteurs de l’habitat pour développer le vivre-ensemble intergénérationnel. Sa collaboration avec Eiffage (dispositifs Cocoon’Ages) combine architecture adaptée et gestion-animation pour intégrer les personnes âgées dans des programmes mixtes plutôt que de les isoler en résidences spécialisées. Ses Conciergeries Participatives créent des tiers-lieux inclusifs adaptés aux besoins locaux. La gouvernance sociale est le programme architectural. Capacity Score N3.
CAHP IDF — l’habitat participatif comme processus régénératif
Le programme Dohis à Saint-Denis (2022) : 1 100 m² pour une quinzaine de logements en bail réel solidaire, dont la conception est entièrement déterminée par les futurs résidents. Les chantiers participatifs — où les futurs habitants aident à la construction — renforcent la communauté, diminuent les coûts et l’impact environnemental. C’est le principe que Marika Frenette (Wigwam®) formalise à Saint-Mars du Désert : la communauté co-auteure n’est pas une méthode de consultation, c’est une méthode de construction. Capacity Score N3.
PRO GROUP — la « phase 0 » comme outil régénératif
Bureau d’ingénieurs-conseils, PRO GROUP initie chaque projet régénératif par une « phase 0 » : dialogue avec le client et toutes les parties prenantes pour identifier les besoins clés et les impacts contributifs potentiels — objectifs énergétiques, bien-être, environnement, coûts totaux propriétaires et utilisateurs. Cette co-construction préalable désamorce l’appréhension face au caractère innovant des projets régénératifs. C’est l’équivalent de l’AMO régénératif décrit par Marika Frenette — mais appliqué à l’ingénierie. La phase 0 est le codécoupage du cahier des charges avant qu’il soit écrit. Capacity Score N3.
9. Choisir le bon projet pilote — méthode en 4 étapes
La question que posent systématiquement les dirigeants après avoir compris le concept : « Par quel bâtiment commencer ? » Le rapport R3 (novembre 2024) propose une méthode en 4 étapes directement opérante pour les entreprises qui souhaitent engager une démarche d’immobilier régénératif.
Étape 1 — Clarifier les règles du jeu avant toute analyse
Trois questions à établir avec la direction avant d’identifier un site : quel budget pour la phase d’exploration et qui le porte ? Quels critères d’investissement intègrent la valeur non financière — et comment la mesurer ? Quelles conditions suspensives ? Recommandation clé : tenter une « première expérience d’usage temporaire » avant d’engager l’investissement complet — format événementiel, période courte, pour confirmer les hypothèses d’adhésion des parties prenantes. C’est ce qu’a fait ETIC avec chaque nouveau site avant d’y investir.
Étape 2 — Inventorier tous les sites sans discrimination
Pour chaque site — loué ou possédé, quelle que soit sa taille — collecter quatre catégories d’indicateurs. Description immobilière (surfaces, bail, occupants, usages). Impacts à neutraliser (consommations, surfaces artificialisées). Impacts contributifs potentiels : captation CO₂, amélioration du cycle de l’eau, production d’énergie renouvelable, surfaces à débitumer, surfaces pouvant accueillir des activités à impact social positif. Contexte territorial : enjeux environnementaux et sociaux prioritaires, acteurs clés présents. Principe fondateur : un site de taille modeste peut être un projet régénératif exemplaire — la taille n’est pas un critère de sélection. Halage / Lil’Ô l’a démontré sur une friche du 93 sans sol.
Étape 3 — Grille multicritères en 4 dimensions
Les quatre dimensions sont évaluées dans cet ordre — la première est éliminatoire.
Étape 4 — Gouvernance du projet
Quatre dimensions à intégrer structurellement dès le lancement. Co-construction : modalités pratiques de prise de décision et gestion des conflits avec les parties prenantes. Empowerment : les parties prenantes grandissent en compétences et en confiance — c’est une condition du N4, pas un bénéfice secondaire. Création de valeur partagée : rémunération équilibrée des contributions et des prises de risques. Satiété et bien-être : ces projets sont passionnants et épuisants simultanément — la vigilance sur la charge mentale des équipes porteuses est non négociable.
10. Les outils Nous Sommes Vivants pour l’immobilier régénératif
Ces trois outils sont complémentaires du Capacity Score et s’intègrent dans les ateliers du Business Model Régénératif de Nous Sommes Vivants. Chaque outil est étiqueté selon sa source — outils Nous Sommes Vivants ou frameworks externes mobilisés dans les ateliers.
Cartographier les effets de votre activité sur le territoire
L’atelier 2 du Business Model Régénératif structure la distinction entre effet direct (contribution intentionnelle et mesurable — N3) et effet indirect systémique (changement non programmé du territoire — N4). Le modèle de valeur territoriale en 5 niveaux, formalisé par R3, en est le framework opérationnel : Ressources → Activité → Réalisation → Effet direct → Effet indirect → Territoire. Appliqué au codev Nous Sommes Vivants × Métropole de Tours Val de Loire : l’effet direct de la Maison des canaux est un espace de travail régénératif. L’effet indirect — recomposition progressive des circuits d’approvisionnement locaux par la démonstration que le réemploi produit de meilleure qualité — est systémique. C’est le N4.
Framework externe : R3, rapport immobilier régénératif nov. 2024 — utilisé dans l’atelier 2 du Business Model Régénératif de Nous Sommes Vivants.
Les 6 dimensions cumulatives — checklist de validation
Ces six dimensions sont cumulatives : un projet régénératif les active toutes simultanément. Aucune ne compense l’absence d’une autre. Elles constituent une checklist de validation complémentaire du Capacity Score, utilisable à l’atelier 5 du Business Model Régénératif.
1. Transparence et co-construction
Les futurs utilisateurs ont-ils co-conçu le projet ? CAHP IDF, RÉCIPRO-CITÉ, Hameau des Montgolfiers.
2. Régénération des ressources
Matériaux, eau, biodiversité, sols — ET ressources humaines. Halage / Lil’Ô : sol et personnes, indissociables.
3. Innocuité holistique
Neutralisation impacts sur environnement, société ET corps humain. Air intérieur (5-7× extérieur), COV, matériaux sains. ETIC : systématique.
4. Empowerment
Les parties prenantes grandissent-elles en capacités ? RÉCIPRO-CITÉ, ECHOBAT : les bénéficiaires deviennent professionnels.
5. Création de valeur partagée
La valeur est-elle distribuée à l’écosystème ? ETIC : 3-5 % investisseurs + 1 600 emplois + 176 organisations. Le modèle distribue, il ne capture pas.
6. Satiété et bien-être
Le projet répond-il aux besoins réels sans excès ? Frugalité, low-tech, médiété. Morning : 1 espace à 100 % vaut mieux que 2 à 50 %.
Framework externe : R3, rapport immobilier régénératif nov. 2024.
Triple profitabilité et temps long
L’objection la plus fréquente : « Ça coûte plus cher. » ETIC et Halage / Lil’Ô démontrent le contraire — à condition de changer les indicateurs. ETIC affiche une rentabilité financière (3-5 % investisseurs), sociale (1 600 emplois, 176 organisations) et environnementale (× 6 moins d’émissions). Ces trois dimensions se renforcent mutuellement. Halage produit trois flux de valeur simultanés sur une surface qui en produisait zéro. Ce n’est pas de la philanthropie — c’est un modèle économique où la profitabilité est plus solide parce qu’elle repose sur trois jambes, pas une.
La diversité de financement n’est pas une contrainte — c’est une propriété du modèle : ETIC combine épargne citoyenne, banques engagées (Banque des Territoires, NovESS), collectivités et fonds à impact. Cette coalition de financeurs reflète la coalition de parties prenantes du projet. Et le temps long est un avantage compétitif, pas un coût : les relations de confiance qu’ETIC a construites en 15 ans avec occupants, investisseurs et collectivités sont impossibles à court-circuiter. Jérémy Dumont, fondateur de Nous Sommes Vivants : « La profitabilité régénérative se renforce dans le temps — c’est ce qui distingue structurellement le N4 du N2. »
11. Le contexte réglementaire — indicateurs par niveau
Chaque régulation française crée deux types de pratiques : conformité (N1-N2) et contribution active (N3-N4). Le Capacity Score révèle sur quel niveau opère votre organisation pour chacun de ces cadres. La question n’est pas « comment se conformer ? » mais « jusqu’où peut-on aller ? »
Décret tertiaire — espaces de travail
N1 · Limiter
Reporting OPERAT. Mesure de la consommation réelle. Audit énergétique du parc.
N2 · Réduire
–40 % consommation 2030, –50 % 2040, –60 % 2050. Objectifs OPERAT atteints. Renovation thermique.
N3 · Restaurer
Taux d’occupation réel vs conventionnel. m² mutualisés actifs. Intensification d’usage +30-40 %. Bureaux du cœur : heures d’accueil personnes sans domicile.
N4 · Régénérer
m² libérés accueillent des activités à impact social positif mesurable. Indicateurs : emplois créés, associations hébergées, coût social évité par m² libéré.
ZAN — Zéro Artificialisation Nette
N1 · Limiter
Inventaire des surfaces artificialisées. Cartographie du bilan sols.
N2 · Réduire
Équilibre artificialisation / renaturation imposé. Compensation surfacique.
N3 · Restaurer
Densification douce : 0 artificialisation par opération. m² renaturés par projet BIMBY. Revitalisation de bourgs mesurée (commerces, familles, emplois).
N4 · Régénérer
Sols renaturés + corridors écologiques actifs + biodiversité mesurée sur 5-10 ans (espèces indicatrices, taux d’occupation des pas japonais).
RE 2020 — construction neuve
N1 · Limiter
740 kg CO₂/m² (seuil 2022). ACV du bâtiment. Conformité réglementaire.
N2 · Réduire
490 kg/m² (seuil 2031). Label BBCA, E+C-. Matériaux bas carbone, structure bois.
N3 · Restaurer
Terres crues d’excavation recyclées (Redman). Écologue sur chaque projet. Réemploi local. Indicateurs : km parcourus par les matériaux, % matériaux réemployés, services écosystémiques activés.
N4 · Régénérer
Bâtiment net positif biodiversité — grille Malcolm Wells positive. Indicateurs vitalité : population du territoire, biodiversité mesurée, emplois locaux générés.
Plan de rénovation énergétique
N1 · Limiter
DPE F/G → D. Audit énergétique obligatoire. MaPrimeRénov’ pour conformité.
N2 · Réduire
Passoire → étiquette C. Éco-PTZ, CEE. 500 000 logements/an visés. Little Worker : –18 % consommation, –660 kg CO₂/an.
N3 · Restaurer
ECHOBAT : chantier insertion. Indicateurs double impact — empreinte réduite ET emplois créés, compétences acquises, taux de sorties positives.
N4 · Régénérer
Rénovation + sol vivant + communauté gestionnaire pérenne. Le flux public CEE finance non seulement la rénovation mais la formation de professionnels qui manquent au marché — transformation systémique du secteur.
12. Par où commencer
Que vous soyez promoteur, foncière, collectivité ou investisseur, trois étapes permettent d’engager une démarche d’immobilier régénératif depuis votre réalité.
Étape 1 — Capacity Score (20 min, gratuit)
Révèle où se situe votre projet sur les quatre niveaux (N1 → N4) et identifie votre verrou — gouvernance, modèle économique, chaîne de valeur. Il montre notamment si la sélection de vos occupants ou partenaires est un levier régénératif activé ou non.
Étape 2 — Identifier les parties prenantes manquantes
Un projet immobilier régénératif part du territoire. La question n’est pas « que voulons-nous construire ? » mais « quelles parties prenantes sont absentes de la table ? » L’écologue, l’association de quartier, les futurs occupants, les habitants — chaque partie prenante intégrée en amont élargit le champ du possible et réduit les résistances en aval.
Étape 3 — Business Model Régénératif (5 ateliers)
Permet d’identifier les trois flux de valeur (économique, social, écologique), les services écosystémiques que le lieu peut produire, et la coalition de financement correspondante. Transforme le projet d’un objet à rentabiliser en catalyseur de vitalité territoriale.
Paris · 11-12 juin 2026
Lauriers de la Régénération 2026
ETIC · Halage / Lil’Ô · La Permaculturelle · Villes Vivantes — et les prochains lauréats de l’immobilier régénératif
Sources
— Galoselva, C. ETIC — Foncièrement Responsable. Bilan 15 ans, 2025. Carenews / Presseagence.
— Halage / Lil’Ô. Lauriers de la Régénération 2025, ESS N4. Nous Sommes Vivants.
— Carcasson, J. Redman Méditerranée. Table ronde Territoires Régénératifs, Lauriers 2025.
— Vis, M. Provence Promotion. Table ronde Territoires Régénératifs, Lauriers 2025.
— Dumont, J. Capacity Score — six leviers, quatre niveaux. Nous Sommes Vivants, 2025.
— Powels, E. Regenerative Place / Green Living Projects. Lauriers de la Régénération 2024.
— La Permaculturelle. Lauriers de la Régénération 2024, Urbanisme N3. Nous Sommes Vivants.
🏆 Lauriers de la Régénération 2026
Paris · 11-12 juin 2026 — ETIC, Halage, La Permaculturelle, Pocheco et les lauréats architecture et immobilier régénératif.
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