ETIC — Foncièrement Responsable est la première foncière solidaire de l’Économie Sociale et Solidaire à avoir été évaluée au Capacity Score de Nous Sommes Vivants. C’est un fait structurant : ETIC n’est pas une entreprise conventionnelle qui intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. C’est une SAS agréée ESUS — Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale — statut créé par la loi du 31 juillet 2014 qui impose une utilité sociale comme finalité principale, un encadrement des écarts de salaires (le salaire le plus élevé ne peut dépasser dix fois le SMIC) et l’interdiction de coter ses titres en bourse. Au-delà de ces obligations légales, ETIC a choisi de réinvestir 100 % de ses bénéfices dans l’entreprise — ce n’est pas une contrainte, c’est un choix.
ETIC ne construit pas — elle réhabilite. Dix friches industrielles et bâtiments délaissés transformés en tiers-lieux régénératifs : de l’ancienne usine textile de Castres à la friche Audax de Montreuil, de l’écoquartier grenoblois à l’usine du Docteur Pierre à Nanterre. Ce choix n’est pas seulement écologique — c’est un geste architectural fondateur. Faire avec l’existant plutôt que construire neuf, c’est poser la question que l’architecture régénérative met au centre de toute intervention : est-ce que ce lieu prospère parce que nous sommes là ?
Évaluation réalisée à partir du rapport annuel ETIC 2024, du dossier Lauriers de la Régénération 2025, du site etic.co et des données publiques disponibles. Six leviers, 38 questions, pratiques documentées uniquement.
Un triple bilan piloté comme cadre de décision — données 2024
Tous les tiers-lieux ETIC sont pilotés depuis un rapport intégré mesurant simultanément trois dimensions — sociale, environnementale, financière — avec un principe posé dans les QUINTESSENTIELLES, la charte éthique partie intégrante des statuts d’ETIC et de la famille internationale Ethical Property (Royaume-Uni, France, Belgique) : aucune des trois performances ne peut écraser les autres. Ce n’est pas un outil de reporting — c’est un cadre de pilotage opérationnel.
En 2024, avec un résultat net de -661 k€, ETIC aurait pu basculer vers un fournisseur d’électricité moins cher qu’Enercoop ou assouplir les critères de sélection de ses résidents. Elle a maintenu les deux. C’est ce que le principe des QUINTESSENTIELLES produit concrètement : aucune performance ne peut écraser les autres.
Le portefeuille — dix tiers-lieux, dix territoires
ETIC gère dix tiers-lieux répartis en France, tous réhabilités depuis des friches industrielles ou des bâtiments délaissés. Chaque site accueille des organisations de l’Économie Sociale et Solidaire sélectionnées sur les QUINTESSENTIELLES.
Le Capacity Score — quatre niveaux de maturité
Le Capacity Score révèle la capacité d’une activité à tenir sa trajectoire dans le temps sans fragiliser ses propres conditions d’existence. Ce n’est pas un bilan d’impacts — c’est une photographie des pratiques réelles. Six leviers, 38 questions, quatre niveaux.
Lecture du score global
76,1 % place ETIC dans le niveau N4 — Régénérer, au profil du Jardinier. Ce niveau correspond à une organisation qui a transformé son modèle pour que la contribution au vivant soit un levier de viabilité — pas une intention. Quinze ans d’immobilier solidaire, 65 M€ financés sans spéculation, 176 organisations qui prospèrent : le score ne récompense pas une ambition, il photographie des pratiques. Ce qui est remarquable dans ce profil, c’est son homogénéité : cinq leviers exactement au seuil 75 % et un levier exceptionnel à 87,5 %. ETIC n’est pas une organisation brillante sur un seul front. C’est une organisation qui a atteint le seuil régénératif sur l’ensemble de son modèle.
Dynamiques humaines (87,5 %) est le moteur : vocation et épanouissement réels, vitalité créative collective documentée, croyance fondatrice que l’activité dépend de la vitalité du vivant. Innovation produit (75 %) est le levier pivot : c’est dans le produit lui-même que se joue la bascule vers un N4 plein — le Château de Nanterre en est l’embryon documenté. Intelligence écosystémique (68,8 %) est la prochaine capacité à activer : intégrer les indicateurs du vivant non humain — sols, habitats, cycles naturels — dans le pilotage.
Ce profil est cohérent avec le statut ESUS d’ETIC : une organisation dont la finalité est au service du vivant humain depuis sa fondation, qui a maintenant les capacités pour étendre cette logique au vivant non humain. → Les 4 profils du Capacity Score · → FAQ (26 questions)
Scores par levier
Analyse levier par levier
Capacité activée
La contribution écologique et sociale est le modèle économique d’ETIC, pas un objectif adjacent. Cécile Galoselva le démontre à travers trois postures documentées : la transparence totale — le quatorzième rapport annuel assume publiquement les erreurs et les tensions financières ; l’influence systémique — l’implication dans le Mouvement des Employeurs de l’Économie Sociale et Solidaire (MOUVESS) pour réécrire la loi ESS place le leadership au-delà de l’organisation ; et la sobriété choisie — la priorité 2025 est la consolidation sélective plutôt que la croissance du portefeuille, assumée comme choix stratégique.
Capacité à développer
La raison d’être d’ETIC est de créer les conditions pour que des organisations à impact prospèrent là où le marché immobilier conventionnel les excluait. 176 organisations qui prospèrent, 1 606 emplois créés, des quartiers qui retrouvent un ancrage. La prochaine capacité : intégrer la vitalité des territoires d’implantation — sols, habitats, cycles naturels — comme condition de l’activité au même titre que la vitalité des organisations hébergées.
L2 est le seul levier en N3 — la prochaine capacité à activer. Les indicateurs du vivant humain sont suivis avec rigueur. Les indicateurs du vivant non humain — sols, habitats, cycles de l’eau — sont la prochaine progression.
Capacité activée
ETIC dispose d’un système de veille énergétique documenté : audits sur tous les principaux tiers-lieux en 2024, plan pluriannuel vers 2050, HÉVÉA en avance de 20 ans sur l’objectif réglementaire 2040. Les données sociales sont suivies avec précision — satisfaction résidents et salariés, diversité, insertion, emplois créés. Les QUINTESSENTIELLES transforment ces données en critères de décision opérationnelle.
Capacité à développer
Les indicateurs actuels couvrent les consommations évitées et les capacités humaines créées. La prochaine capacité : intégrer les indicateurs du vivant non humain — santé biologique des sols, habitats naturels, populations indicatrices autour des sites. Des acteurs comme Redman Méditerranée — premier promoteur immobilier certifié B Corp en France — intègrent un écologue dès la phase de programme sur chaque projet.
Capacité activée
La chaîne d’approvisionnement d’ETIC est construite autour de l’alignement de valeurs : Enercoop par défaut sur chaque nouveau site, isolant Métisse du Relais utilisé dès 2015, Toopi Organics pour la boucle urine-fertilisant à WIKIVILLAGE, parpaings à 30 % de granulats recyclés locaux pour LA LOCO. La construction elle-même est intégrée à cette logique : LA LOCO à Lille a mobilisé 4 400 heures de chantiers d’insertion, avec un taux de sorties positives de 64 %.
Capacité à développer
La différenciation commerciale est réelle sur les sites matures : HÉVÉA à 95,5 %, LA COOP à 100 %, LES HALLES à 93 %. ActionAid et Inspirience choisissent ETIC comme critère de préférence explicite. La prochaine capacité : documenter ce que la chaîne de valeur ETIC génère au-delà de ses sites — les changements systémiques non programmés sur les territoires environnants.
Le produit d’ETIC n’est pas un espace de travail — c’est une condition d’existence pour des organisations de l’Économie Sociale et Solidaire que le marché immobilier conventionnel exclut. C’est le levier pivot de la bascule vers un N4 plein.
Capacité activée
La collaboration avec les communautés humaines est une méthode constante : LA LOCO naît d’une concertation préalable avec les habitants de Fives, WIKIVILLAGE répond à un besoin identifié dans le quartier Saint-Blaise, les comités de résidents co-décident sur chaque site. La frugalité est systématique : technologies sobres, réhabilitation de friches, matériaux recyclés locaux. La sélection des résidents va au-delà de l’agrément ESUS : les QUINTESSENTIELLES sont une charte éthique partie intégrante des statuts d’ETIC, partagée avec l’ensemble de la famille internationale Ethical Property — présente au Royaume-Uni, en France et en Belgique.
Capacité à développer
Sur le vivant humain, la réponse est oui et documentée sur tous les sites. Sur le vivant non humain, le Château de Nanterre est l’embryon : ETIC y tisse des liens entre acteurs de l’Économie Sociale et Solidaire dont les missions se renforcent mutuellement — United Kitchens pour la filière alimentaire, quatre associations pour le vivant non humain, Fairtrade et l’Union Nationale des Associations Intermédiaires (UNAI) pour les capacités humaines du territoire.
Capacité activée
C’est le levier le plus fort d’ETIC — le seul au-dessus de 80 %. 100 % des salariés adhèrent à la vision et à la mission. Taux d’absentéisme à 0,6 % contre 6,7 % pour la moyenne française. Satisfaction globale en hausse (3 → 3,4/4). Les cockpits bimensuels ouverts à toute l’équipe, le séminaire annuel, les inaugurations célébrées publiquement créent un cadre où la vitalité créative collective est documentée. La joie coexiste avec les tensions financières assumées — c’est la marque d’une organisation où vocation et épanouissement sont réels, pas déclarés.
Capacité à développer
ETIC a obtenu une dérogation ministérielle pour sélectionner ses architectes sans proposition dessinée — un précédent qui change la logique de sélection : choisir par la capacité à lire un lieu plutôt qu’à projeter dessus. Le projet Zéro Chômeur co-construit avec d’anciens chômeurs à Fives, et les comités de résidents qui co-décident les travaux et les dépenses dans chaque tiers-lieu, sont les signaux les plus avancés de la logique co-évolutive sur ce levier.
Capacité activée
Le modèle de financement d’ETIC est structurellement mutualiste : 222 actionnaires dont 205 particuliers, 1 620 k€ de quasi-fonds-propres levés en 2024, 100 % des bénéfices réinjectés dans l’entreprise. Les comités de résidents co-construisent les animations, les travaux et les dépenses dans chaque tiers-lieu. Ludovic Flandin (expertise biodiversité et gestion environnementale) est présent au comité de surveillance depuis 2024. Les arbitrages documentés illustrent le principe des QUINTESSENTIELLES en action : les données extra-financières orientent les décisions au même titre que les données financières.
Capacité à développer
La direction propose depuis deux ans un comité d’orientation économique, écologique et social. L’Assemblée générale l’a rejeté par deux fois. Ce n’est pas un conflit de valeurs — c’est un dialogue sur le rythme d’une organisation dont l’ambition dépasse ce que le cadre actuel permet d’actionner collectivement.
Une gouvernance qui voit plus loin que son cadre actuel
La gouvernance d’ETIC porte une tension documentée et assumée publiquement : la direction propose depuis deux ans un comité d’orientation économique, écologique et social — un organe qui intégrerait les voix du vivant non humain dans les décisions stratégiques. L’Assemblée générale l’a rejeté par deux fois. Ce n’est pas un échec — c’est un signal de maturité régénérative. Une organisation qui voit ce que son cadre de gouvernance ne lui permet pas encore de décider est une organisation qui a franchi un seuil de conscience.
Ce que la gouvernance d’ETIC a déjà construit est considérable : 222 actionnaires dont 205 particuliers, 7 fonds d’investissement socialement responsable via l’épargne salariale, 11 personnes morales de l’Économie Sociale et Solidaire — un actionnariat dont la structure elle-même est un acte de gouvernance régénérative. Le modèle tient sur 15 ans sans spéculation, sans cotation en bourse, sans dilution de la mission.
La prochaine étape de gouvernance est de faire évoluer le cadre de pilotage vers une triple profitabilité active : non plus seulement mesurer et réduire les impacts sur les trois dimensions, mais documenter et amplifier les capacités écosystémiques, humaines et économiques créées sur chaque territoire. C’est le passage du triple bilan comme outil de reporting au triple bilan comme boussole de création de valeur.
Laurier Architecture 2025 · Nous Sommes Vivants
À Nanterre, ETIC a transformé une friche en tiers-lieu régénératif. Au lieu de détruire, ETIC a choisi de faire avec l’existant : sauvegarder, soigner, revaloriser, réemployer. Le Château (2 100 m²) renaît grâce à l’écoconstruction, l’énergie 100 % renouvelable et un jardin en permaculture cultivé sur des sols dépollués. Ici, le vivant reprend racine — humain et non humain — dans un lieu où biodiversité, sobriété et coopération sont au cœur de l’usage.
Aujourd’hui, le Château abrite une communauté d’organisations engagées, un restaurant de transition alimentaire et, surtout, un jardin potager en permaculture, cultivé sur des sols dépollués, dans des jardinières surélevées. Porté collectivement par les résident·es, ce jardin régénère le sol, l’autonomie locale, la biodiversité… mais aussi les liens humains.
Zoom — Le Château de Nanterre : un écosystème ESS en coévolution
Parmi les dix tiers-lieux du portefeuille ETIC, Le Château de Nanterre est le site où le modèle va le plus loin. C’est le site le plus ancien rénové par ETIC (bientôt 10 ans), un monument historique de 2 100 m² entouré de 4 500 m² de jardin, situé à 300 m du RER A Nanterre-Ville. Ancienne usine du Docteur Pierre — premiers dentifrices industriels de France — il attendait depuis dix ans une organisation capable d’en révéler le potentiel.
Ce que les Lauriers de la Régénération 2025 documentent
ETIC a reçu le Laurier Architecture 2025 pour ce site. La formulation du jury : « Le vivant reprend racine — humain et non humain — dans un lieu où biodiversité, sobriété et coopération sont au cœur de l’usage. » Et : « Porté collectivement par les résident·es, ce jardin régénère le sol, l’autonomie locale, la biodiversité… mais aussi les liens humains. »
Un écosystème dont les missions se renforcent mutuellement
Ce qui distingue le Château des autres sites ETIC : ETIC y tisse des liens entre acteurs de l’Économie Sociale et Solidaire dont les missions augmentent simultanément la vitalité humaine et non humaine du territoire. United Kitchens ancre une filière alimentaire de transition dans le quartier. Quatre associations — Espero, La Partisane, Terr’Happy, Tesfec — portent collectivement le jardin en permaculture : ce sont elles qui créent et maintiennent le vivant non humain. Fairtrade Max Havelaar, AMPLOI et l’Union Nationale des Associations Intermédiaires augmentent les capacités humaines. L’effet collectif de cet écosystème dépasse la somme des missions individuelles. Ce n’est pas une cohabitation — c’est une coévolution.
Les technosols — créer la capacité biologique là où elle n’existait pas
Le signal le plus précis sur le vivant non humain : les technosols — substrats fertiles créés sur des surfaces imperméabilisées et polluées. Ce n’est pas restaurer un sol dégradé : c’est créer de la capacité biologique là où il n’en existait pas. 1 000 m² de potager en permaculture sur ces sols créés de zéro, avec des collaborations scientifiques pour piloter la vitalité biologique du lieu.
« Dès qu’on répare des lieux et qu’on relie les humains, les solutions émergent naturellement parce que le vivant, c’est plus fort que tout et ça se repousse quand on lui laisse la possibilité. »
Cécile Galoselva · Lauriers de la Régénération 2025
Ce que ce cas enseigne — pour l’immobilier et au-delà
ETIC entre dans le niveau N4 — Régénérer avec 76,1 %. Mais ce qui est plus rare que le score, c’est ce qu’il documente : une foncière dont la finalité est au service du vivant depuis sa fondation, qui a construit en quinze ans la preuve que l’immobilier peut être structurellement régénératif — pas par intention, mais par architecture du modèle. ETIC ne construit pas. Elle réhabilite — et c’est précisément ce geste qui est régénératif : faire avec l’existant pour augmenter la capacité du vivant là où elle avait disparu.
L’architecture régénérative pose une question discriminante : est-ce que le territoire prospère parce que ce bâtiment existe ? ETIC y répond oui — avec 176 organisations qui prospèrent, des quartiers qui retrouvent un ancrage, un modèle qui a tenu pendant la crise immobilière sans céder sur ses critères. Bill Reed (Regenesis) formule ce qu’ETIC dépasse : « La durabilité est une façon plus lente de mourir. » ETIC a aussi obtenu une dérogation ministérielle pour choisir ses architectes sans proposition dessinée — le même précédent juridique que d’autres projets régénératifs : choisir par la capacité à lire un lieu plutôt qu’à projeter dessus.
Le Château de Nanterre est la preuve que cette logique peut aller encore plus loin. La prochaine étape : systématiser cette logique — humaine et non humaine — sur les neuf autres tiers-lieux. C’est une direction, pas une limite.
Analyses Capacity Score — autres cas
Lauriers de la Régénération 2026
Paris · 11–12 juin 2026
Le rendez-vous des organisations qui démontrent que la régénération est un levier de viabilité économique — pas une intention.
Sources
ETIC · etic.co · Rapport annuel 2024 · bilan triple impact · performance énergétique, sociale et financière. — ETIC · Dossier de candidature Lauriers de la Régénération 2025 · Nous Sommes Vivants. — Les Quintessentielles · Charte éthique Ethical Property International · France, Royaume-Uni, Belgique. — Lauriers de la Régénération 2025 · Jury · formulations et données · Nous Sommes Vivants. — ICI ON AGIT · Grand Prix de la Durabilité 2025. — Nous Sommes Vivants · Architecture régénérative · 2026. — Nous Sommes Vivants · 4 profils Capacity Score · 2026. — Nous Sommes Vivants · FAQ Capacity Score — 26 questions · 2026. — Reed, B. / Regenesis · Trajectory of Ecological Design · Living System Design.
Slug : capacity-score-etic-immobilier-regeneratif · Titre SEO (54 car.) : ETIC : une foncière immobilière régénérative — NSV · Méta description (155 car.) : ETIC Foncièrement Responsable révélée foncière immobilière régénérative au Capacity Score — 76,1 %, niveau N4. 176 organisations à impact, 10 tiers-lieux ESS, 65 M€ de finance solidaire.
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